导读：随着城市化进程加快，顶楼露台的使用权归属问题引发诸多纠纷。部分开发商以“买顶层送露台”为卖点，但顶层业主能否实际享有露台专属使用权？民法典对顶楼露台的权属划分、使用规则及法律责任作出明确规定。下面小编将围绕“顶层业主能否享有露台专属使用权”及“民法典对顶楼露台的具体规定”展开分析，结合法律条文与司法实践，为业主提供清晰的法律依据。
顶层业主能否享有露台的专属使用权?
一般不能。
根据《民法典》第二百七十四条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，露台属于建筑物的共有部分，而非顶层业主的专有部分。其归属需满足两个条件：一是规划上专属于特定房屋，二是销售时已明确列入买卖合同。若仅在合同中约定而未通过规划审批，则该约定无效。
露台作为公共区域，其使用权归全体业主共有。开发商无权通过补充协议或格式条款将露台专属使用权授予顶层业主，此类约定因违反《民法典》第二百七十八条关于共有部分处置需业主共同决定的强制性规定而无效。
若露台在规划中明确标注为某户的附属空间，且开发商在销售时已将其列入该户的买卖合同，则该露台可视为专有部分的组成部分，顶层业主可享有专属使用权。但此类情形需同时满足规划审批与合同约定两个条件，缺一不可。
对于共有露台，顶层业主仅享有与其他业主同等的合理使用权，不得擅自封闭、改造或限制他人使用。若需对露台进行改造，需经全体业主共同决定，并依法办理规划许可手续。
民法典对顶楼露台的规定
《民法典》第二百七十一条明确规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。顶楼露台作为建筑物的附属结构，通常被认定为共有部分，归全体业主共有。
业主对共有部分享有使用权、收益权和共同管理权，同时需承担维护义务。顶层业主不得以“方便管理”为由独占露台，其他业主有权在合理范围内使用露台，如晾晒衣物、放置物品等。
根据《民法典》第二百七十九条，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。对顶楼露台进行封闭、搭建阳光房等行为，若未取得建设工程规划许可证，则构成违法建筑，可能面临拆除、罚款等法律责任。
顶层业主对露台负有日常维护义务，如清理积水、检查设施等。若因露台设施损坏导致他人受伤，顶层业主可能需承担侵权责任。物业服务企业则需对共有部分的公共设施进行定期检修，确保安全使用。
若业主对露台权属或使用产生争议，可通过业主大会或业主委员会协商解决;协商不成的，可向人民法院提起诉讼。法院将依据规划文件、买卖合同及实际使用情况，综合判断露台的权属及使用规则。
主题测试文章，只做测试使用。发布者：爱法社，转转请注明出处：https://www.nsxn.com.cn/9807.html
